经典案例
陈某志诉烟台市自然资源和规划局
发布日期:2020-06-23

【基本案情】

陈某迪原系烟台经济技术开发区福莱山街道办事处栖里村村民,其与妻子陈王氏只生有一子陈某智(也写作陈某直),陈某智与妻子于某兰生有子女五人,分别为陈某志、陈某思、陈某鑫、陈某钧、陈某武。陈某迪于1964年7月死亡,其妻子在此之前死亡。陈某智于1995年3月5日死亡,于某兰于1991年9月14日死亡,于某兰的父母在此之前早已死亡。陈某思于1962年死亡,未婚,无子女。陈某金死亡于本案审理过程中死亡,其妻子为于某里、子女为陈某萍、陈某文、陈某玉、陈某义。

涉案房屋位于烟台经济技术开发区福莱山街道栖里村,1951年的土地房产所有证存根载明户主陈某迪,草房六间,贰分肆厘。解放前,陈某智离开大陆,去了韩国,抗美援朝之前,陈某志及其母亲于某兰离开大陆,去了韩国,只留下陈某迪一人在大陆。土改后该房屋由陈某迪夫妇居住,其于1964年死亡后,该房屋由陈某金搬进去居住。1970年左右该房屋因失火灭失,由陈某金进行重建后继续居住。1988年11月25日烟台市福山区城乡建设委员会发放了登记产权人姓名为陈某直的8270043号房屋所有权证,标明代理人陈某金,房屋结构为砖石,房屋为平房,坐落于村东,建筑年限解放前,东至房屋勒脚,西至房屋勒脚,南至院墙勒脚,北至房屋勒脚。1990年4月17日,陈某金与陈某义在两名中说人从中说合,四名见证人见证下,签订了房屋买卖契约,将涉案房屋以3500元卖予陈某义,烟台市福山区减家乡栖里村村民委员会在该买卖契约上盖章确认。此后,该房屋一直由陈某义管理使用。1993年12月1日,陈某义向原房屋行政登记机关提交了《房屋产权登记申请表》,该申请表正面产权单位或个人名称栏多次修改后载明“陈某义”,产权来源栏原载明“自建”,后修改为“购买”,房屋坐落栏载明“开发区栖里村中路东”,还载明房屋为砖木结构,平房,正房4间,建筑面积栏经修改后载明“63.51平方米”;原有房屋证件栏载明“烟福证8270043”。另“记事栏”中第一自然段载明:“该房建于解放前,福山区发乡村房产所有证北屋4间,53.98㎡。经1993年12月1日现场丈量北屋4间,63.51㎡”第二自然段载明:“该房原产权人陈某直,因其1964年7月6日病故,又无子女,其房屋由其侄陈某金继承,陈某金于1990年4月17日又将房屋卖于陈某义,现房屋登记陈某义”。原房屋行政登记机关依据上述申请和栖里居民委员会出具的“我居委会居民陈某直于1964年7月6日病故,此人为孤寡老人,无子女,其房屋4间由其侄陈某金继承。该房1990年4月17日陈某金卖于我村居民陈某义。”落款为房产继承人陈某金,并加盖陈某金个人印章及栖里居民委员会印章的《房产继承证明)),于2001年2月22日向陈某义发放了编号为烟开私证字第55399号房屋所有权证。2008年7月10日,针对涉案房屋,陈某义与烟台经济技术开发区福莱山街道栖里居民委员会签订了房屋拆迁补偿安置协议,约定将该房屋拆除,由烟台经济技术开发区福莱山街道栖里居民委员会进行拆迁补偿。2016年10月10日,涉案房屋被拆除,拆除时该房屋北屋四问,有东西厢房。该房屋的具体拆迁补偿收益包括烟台经济技术开发区栖里凤台山庄8号楼3-502房屋和25号楼1-504房屋,陈某义支付了差价款102489元。2016年11月18日,陈某志、陈某鑫、陈某钧、陈某武不服烟台经济技术开发区房产管理处作出的将原登记在陈某直名下的烟福证8270043号房屋所有权证变更登记至陈某义名下的烟开私证字第55399号的行政行为,提起行政诉讼。法院于2017年4月14日作出(2016)鲁0691行初23号行政判决书,判决确认烟台市国土资源局(现烟台市自然资源和规划局)将产权人为陈某直的烟福证8270043号房屋所有权证变更为产权人为陈某义的烟开私证字第55399号房屋所有权证的行政行为违法。判决后,各方均未上诉,该判决现已生效。

现陈某志、陈某鑫、陈某钧、陈某武提起诉讼要求烟台市自然资源和规划局、陈某义、陈某义、陈某文、陈某萍、陈某玉等共同赔偿原告登记在陈某智名下的房屋的拆迁所得收益,具体包括位于烟台经济技术开发区栖里凤台小区的8号楼3单元502号房屋及阁楼和25号楼的1单元504号房屋。

【法院判决】

本案四原告在本院进行行政诉讼过程中,没有就房屋权属提起民事确权诉讼,因此本院在行政诉讼审判过程中,以四原告未先行提起民事确权诉讼为由,只针对四原告诉讼请求对行政机关涉案行政行为的合法性及是否明显不当进行评判,对属于民事诉讼范畴的涉案房屋的民事确权问题没有进行处理。

《中华人民共和国物权法》第三十条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。关于涉案房屋,解放初政府发放的土地房产所有证载明户主陈某迪,而根据烟台经济技术开发区福莱山街道栖里居民委员会的证明,该房屋1970年代即着火灭失,并经历陈某金和陈某义两次重建,原房屋(草房)早已灭失,现为砖石结构,而烟台经济技术开发区福莱山街道栖里居民委员会在陈某迪夫妇死亡后、其继承人均非该集体经济组织成员、且该房屋已经灭失的情况下,将该房屋所占宅基地登记给本村村民陈某义,并无不妥。陈某义在取得宅基地使用权后,在该宅基地上进行了房屋建造,不属于对原房屋的翻新,而是建造。且四原告自1989年后至2016年拆迁,在长达将近30年的时间,对涉案房屋被陈某义建造并管理使用不闻不问,亦不符合常理。

综上,在涉案房屋已经灭失、宅基地已经划归被告陈某义使用20多年、烟台经济技术开发区福莱山街道栖里居民委员会按照宅基地面积对被告陈某义进行拆迁补偿的情况下,四原告要求烟台市自然资源和规划局、陈某义、于某里、陈某萍、陈某文、陈某玉、陈某义赔偿拆迁所得的收益,无事实和法律依据,不予支撑。

【律师点评】

本案系因行政机关败诉而引发的民事赔偿诉讼,原告在诉讼烟台市自然资源和规划局房屋登记案件中胜诉,但在民事赔偿案件中仅提供了房屋登记行为违法的证据,未提供房屋所有权的证据,涉案房屋经过多次翻建,物权已发生变化,因此原告承担败诉的不利后果。



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