经典案例
房屋买卖中的口头合同认定
发布日期:2020-06-23

【基本案情】

原告: 陈某

被告: 张某某、张某、安某

2010年4月23日,原告陈某与被告张某某及其配偶张红某口头达成约定:张红某、被告张某某以66万元的价格向原告陈某出卖涉案不动产,待不动产能够办理登记之日起,登记至原告陈某名下。达成约定后,原告陈某之妻向被告张某某支付购房款60万元,被告张某某出具收款条。

2010年10月15日,原告陈某、被告张某某配偶张红某与省民政厅机关服务中心签订《职工房改房上市交易管理协议书》将张红某已购房改房出售给原告陈某。协议签订后,原告陈某之妻分别于2010年11月7日、11月18日向被告张某某支付购房款共计6万元,被告张某某亦出具了收据。

经查,涉案房产系被告张某某与其配偶张红某通过省民政厅房改取得。张某某、张红某与陈某原系省测绘局同事,也是朋友,关系良好,后张红某所在的省地名办公室划归了省民政厅机关,而陈某、张某某所在单位改为省国土测绘院。因单位在建设该楼时未办理齐全相关许可手续,故未能及时房改完成,亦未能及时办理房产证。

2011年4月15日,被告张某某配偶张红某因病去世,被告张某系张红某与被告张某某之女,被告安某系张红某母亲,两人及张某某均系张红某的第一顺位法定继承人,且张红某再无其他第一顺位法定继承人。

2017年,涉案房产的房改手续才办理完毕。2017年6月23日,被告张某某交纳税费23073.29元,并为原告陈某出具证明,证实该款项为原告陈某实际支付。2017年8月9日,涉案房产取得不动产权证书,不动产登记所有权人为张红某。此后,被告张某某因房价上涨要求原告陈某增加购房款,原告陈某迫于无奈诉至法院,要求被告张某某、张某、安某将涉案房屋转移登记至自己名下。

【法院判决】

本院认为,双方争议焦点为:一、张红某、张某某与陈某口头房屋买卖合同是否已经成立并生效,陈某是否已经全部支付购房款。二、张某某、张某、安某应否协助陈某办理涉案房产的产权转移登记手续。对于焦点一,本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。本案陈某与张红某、张某某虽未订立书面的房屋买卖合同,但双方就涉案房屋的买卖达成了口头协议,且陈某支付购房款66万元,并一直居住使用涉案房屋至今,故张红某、张某某与陈某订立的口头合同成立,且该合同系双方当事人真实意思表示,具有法律效力,对当事人具有法律约束力。关于房屋价款问题,原告陈某支付了66万元房款,张红某、张某某交付了涉案房屋,张某某称房屋还有余款,对此应当承担举证责任。张某某称因当时涉案房产未办理房产证,双方约定的是原告陈湘先支付66万元,最终价格依据能够办证时的市场价确定房屋余款,明显不符合交易价格依交易时的市场价格确定的交易惯例。2017年6月23日,原告陈某因办证的需要又自愿支付了23073.29元,并不能说明原告陈湘之前没有按双方当初的约定支付完毕房款。根据原告、被告的通话录音,张某某一直表述的是“加钱”、“再加点钱”,并没有陈述过按照当时的约定应按现在的市场价确定最终价格,也可以证实其所称的按过户时的市场价确定最终交易价格并不属实。张某某庭后提交的证据,因房屋价格具有是否办理产权证的差别,而房屋是否具有房产证、是否能及时过户对双方利益、风险影响较大,结合原告陈某提交的2010年房价情况网络截图,不能证实双方的交易价格与当时的市场价格不符。综上三被告不能证实涉案房屋有尾款,其陈述不符合交易习惯,本院不予采信。

关于焦点二,《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定,出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。张红某去世后,三被告作为涉案房产的法定继承人,应当履行协助原告陈某办理过户手续的义务。原告陈某主张三被告协助办理房屋过户手续,合法有据,本院予以支撑。

【律师点评】

合同形式,是合同内容的载体,是合同当事人之间权利义务关系的表达方式,合同形式的欠缺并不一定代表合同不能产生相应的效力。我国《合同法》第十条条第一款规定的合同形式,主要有书面形式、口头形式与其他形式。其中,书面形式主要是《合同法》第十一条规定的“合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式”。法律规定合同形式之目的,一是为避免纠纷的发生,固定证据的效用,二是提示合同当事人谨慎履行合同行为。如果违反相应的合同形式要求,则可能产生一系列不利后果。

根据上文引用《合同法》第三十六条:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”的规定,当事人约定口头合同,如不能证明已履行合同主要义务,对方已接受的,将会面临合同不成立的法律风险。

在司法实践当中,法官对于口头合同的认定较为谨慎,需要综合考虑交易习惯、交易过程、付款及入住情况并依据诚实信用原则加以判断。结合本案分析,原告陈某与被告张某某及其配偶之间未签订书面购房合同,陈某主张与被告张某某及配偶之间存在口头协议,主要依据在于已支付的66万元购房款、被告张某某签字之收条、电话录音等证据及原告陈某实际入住至今的客观情况。对此,被告张某某承认房屋已经出卖给原告陈某,但就涉案房屋交易价格不予认可,其认为陈某应当按照能够办理房屋产权证书时的市场价格确定最终价款,从而辩称原告陈某支付的购房款尚未付清。本案是典型的房屋买卖欠缺合同形式的情形,法官通过收款事实、居住事实、录音证据均证实陈某与张某某及配偶张红某达成了口头协议,原告陈某实际入住该房屋并支付购房款66万元,已经依照约定履行完毕合同义务,该款项亦符合2010年该地段的房屋市场价格,被告张某某因房屋价格上涨要求原告陈某继续支付购房款没有事实及法律依据,且本案合同形式的欠缺与法定继承交织在一起,三被告作为张红某的第一顺位法定继承人应当共同向陈某履行房屋转移登记的合同义务。

综上,当事人双方约定口头合同,一方当事人能够举证证明己方履行了合同主要义务,对方同意接受的,合同已经成立,在没有任何效力瑕疵的情况下,该口头合同是有效的,对方当事人应当严格按照口头合同内容履行合同义务。



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