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关于北京和美行房地产经纪有限企业山东分企业与莱芜天晟置业有限企业委托合同纠纷一案的说明
发布日期:2020-06-23

【基本案情】

原告北京和美行房地产经纪有限企业山东分企业因与被告莱芜天晟置业有限企业履行委托合同过程中产生纠纷,诉至济南市历城区人民法院,要求:一、被告支付原告佣金1114540元及滞纳金(自2017年8月16日起至付清之日止,以1114540为基数,按照日万分之五计算,暂计算至2017年11月17日,为47367.95元);二、被告赔偿原告预期利益损失15534539.33元(以鉴定数额为准);三、被告承担人力资源保障违约金500000元;四、被告承担诉讼保全费用17300元、证据保全公证费2020元;五、本案诉讼费用全部由被告承担。韩某龙、李某卿律师作为被告莱芜天晟置业有限企业的委托代理人参与诉讼。自济南市历城区人民法院2017年11月20日受理至2019年4月10日一审审结,本案历经保全、保全变更、鉴定、六次开庭审理,历时一年多的时间。

2016年11月6日原告北京和美行房地产经纪有限企业山东分企业(以下简称“和美行企业”)为乙方,与作为甲方的被告莱芜天晟置业有限企业(以下简称“天晟企业”)签订《山东莱芜项目全程销售代理合理》(以下简称“合同”),约定天晟企业委托和美行企业为其开发的莱芜项目(暂定名:天晟·上府)之独家全程策划和独家销售代理单位。委托销售代理总建筑面积20万平方米。合同约定:甲方在本合同实行期间内不可再将上述工作委托给第三方或自行销售;委托期限至本项目整盘销售达到95%时止;该项目的基础代理费按项目委托销售住宅、商业面积总销售金额的1.2%比例收取佣金,并约定乙方在签订合同一年内销售达到约定套数的代理费奖励方案;溢价分成按实际成交总额超出底价表总额溢价款的5%计提给乙方;每拖欠一日甲方应按拖欠金额的万分之五向乙方支付滞纳金。同时约定:合同经双方友好协商自愿达成,任何一方不得单方面修改本合同条款或提前终止本合同,由此给对方造成的损失应按照国家有法律规定赔偿。双方人力资源保障条款规定:原被告双方均不得在本合同委托期内及合同终止后的壹年内以任何形式或名义直接或间接聘用对方的任何员工或顾问团成员,一经发现,违反方需即时支付对方人民币五十万元作为补偿。被告无故解除合同后违反约定聘用了原告的销售精英员工,应当依照约定支付原告违约金。合同签订后,原告履行部分合同义务后,因无法达成销售目标,被告与原告协商一致解除合同后另行委托第三方销售代理机构。但原告认为被告的行为违反了合同约定,属于根本违约,应当依照合同约定以及《中华人民共和国合同法》第107条、113条之规定,支付原告未结佣金以及滞纳金,并赔偿原告预期可得利益损失。

【法院判决】

一、限被告莱芜天晟置业有限企业于本判决生效之日起十日内支付原告北京和美行房地产经纪有限企业山东分企业佣金1114057元。

二、限被告莱芜天晟置业有限企业于本判决生效之日起十日内支付原告北京和美行房地产经纪有限企业山东分企业以1114057元为基数,自2017年8月22日起,按日万分之五计算至本判决确定的履行期限届满之日止或被告企业在本判决规定的履行期限内自觉履行义务之日止的滞纳金。

三、驳回原告北京和美行房地产经纪有限企业山东分企业的其他诉讼请求。

【律师点评】

一、被告没有违约行为。

2016年11月6日原被告签订《销售代理合同》,原告代理销售期间未能完成销售任务和全面履行合同约定,双方于2017年8月中旬协商解除合同,解除原因是基于原告不能完成销售任务的违约行为,被告不存在任何过错。

二、原告诉请的预期利益损失亦无任何法律和事实依据。

《销售代理合同》系委托合同,委托合同的订立与履行系基于双方当事人的相互信任,一旦这种信任发生动摇,则会影响委托合同订立目的的实现,继续履行合同已无必要,因此合同法赋予双方当事人均享有法定任意解除权,《合同法》第410条规定:“委托人或者受托人可以随时解除合同。”同时规定:“因解除给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。”现双方确认合同已经解除,原告所谓“损失”系在代理合同正常履行且原告销售完成本项目后可能获得的代理费数额,但合同解除时,原告仅仅销售了一部分且没有完成其自行制定的销售计划代理合同即被解除,《合同法》第410条里的“赔偿损失”应仅限于直接损失,而不包括可得利益损失。因合同解除的效力是使合同恢复到订立前的状态,而可得利益只有在合同完全履行时才有可能产生,况且项目规划的房屋是否开发建设、能否销售、销售情况及价格均是不确定的,即使代理合同能正常履行,原告的销售额也是不确定的。



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